入住副都心最低門檻「青青」副都心稀有小坪數 - 蘋果地產

他進一步表示，新莊副都心早期有不少建案為一般事務所，出入比較複雜，「青青」基地為副都心內僅占20%的住宅區，是目前新莊副都心線上個案中稀有的 ... 地產新聞 地產家 新屋VIDEO 北市 新北 桃竹 中部 南部 新案一覽 北市 新北 桃竹 中部 南部 地產天團 實價登入查詢 地產新聞 ▶ 2022-01-08 入住副都心最低門檻　「青青」副都心稀有小坪數 新莊副都心發展蓬勃，最新預售新案「青青」主打入住新莊副都心最低門檻吸引購屋民眾。

【特別企劃】新莊副都心近年重大建設陸續完工啟用，商圈、交通發展成熟，進駐人口持續成長，整體發展蓬勃。

區內最新推出的預售新案「青青」，為副都心內稀有住宅區，主打入住新莊副都心最低門檻，總價帶1,250萬元起可買2房含車位，吸引購屋民眾注意。

  「青青」現場專案經理林建男表示，新莊副都心位於頭前重劃區以及塭仔圳重劃區核心位置，交通機能發達，大眾運輸族有環狀線、機捷線還有新蘆線可搭乘，開車族有64、65兩條快速道路可以接軌一高、二高，對於跨區工作的人而言通勤選擇眾多。

不僅如此，林建男分析，跟開發率目前已達90%的頭前重劃區相比，新莊副都心仍有發展空間，後勢潛力看好。

  他進一步表示，新莊副都心早期有不少建案為一般事務所，出入比較複雜，「青青」基地為副都心內僅占20%的住宅區，是目前新莊副都心線上個案中稀有的住宅區產品。

個案為住二用地，坪數規劃16~31坪，推出2~3房產品，每坪單價約62~65萬元，總價帶1,250~2,200萬元含車位，全案採不二價銷售，為線上個案中入主新莊副都心最低門檻。

「青青」學區為昌平國小明星學校，吸引小家庭購屋客。

「青青」基地面積487坪，規劃兩棟地上12至15樓、地下6樓建築，A棟單層5併、B棟單層7併。

公設規劃有大廳、閱覽室、兒童遊戲室、健身房、空中花園……等，並設置有公托，便利未來小家庭家長接送。

林建男表示，「青青」於12月中正式開案，目前的看屋民眾中，區域客約占五至六成，其餘也有來自板橋、三重、蘆洲以及部分北市客，會選擇本案的主因是考慮到昌平國小明星學區，千坪公園及林蔭步道的休閒機能，其中以新婚首購以及置產的比例高。

全案預計明年年中開工，預計工程期三年。

「青青」基本資料 投資興建：精業建設 基地面積：487坪 戶數：137戶 坪數/格局：16~31坪/2~3房 類型：大樓 單價：62~65萬元起 接待中心：新北市新莊區昌德街33號旁 洽詢電話：02-2276-7272 資料來源：海沃創意行銷  立即前往:https://bit.ly/3JL30LP 回列表頁 相關新聞 實價登錄之暗黑面　操弄「不二價」買方變肥羊 實價登錄是購屋族參考指標，也讓房價更透明。

不過《蘋果新聞網》發現，不論實價登錄2.0或預售屋實價登錄，都曾被業者巧妙運用，當作銷售利器。

業者透露，預售屋實價登錄說服力很強，客戶看到實登較不會大幅殺價；腦筋動得快的業者，還拿出競爭對手的最高成交價給客戶看，強調自家建案較便宜，並採「不二價」銷售；大建案業者還找熟客以最高成交價定錨，鞏固行情，事後再悄悄解約，或以子公司名義退款給配合作價的買方。

專家評論，官方若要扼殺實登作價，應採「實價課稅」，讓買賣雙方增加賦稅成本，作假意願就會降低。

房屋銷售有許多鞏固行情且不為人知的手法。

示意圖一名銷售管理層告訴記者，民眾到案場購屋，通常一直殺價，擔心買到的房子比別人貴，因此買賣雙方往往會因價格問題僵持不下，甚至出現價格拉鋸戰。

不過，預售屋實價登錄上路後，銷售時打開實價登錄給客戶看，「他們就會相信我們真的賣多少錢，畢竟這是政府的平台，客戶看完後比較不會大幅殺價，說服力很強」。

腦筋動得快的業者推出「不二價」銷售模式。

他舉例，過去一個建案希望成交40萬，會開價45萬以上給買方議價，至少有5萬可以談的空間，但現在也有業者會先參考並列出同區競品建案的最高成交價，而後將自家建案主打一坪比對方便宜幾萬，還強調「不二價」，買方就容易覺得該案已經比其他案子便宜，也不會一直殺價，反而有助於銷售。

業者還提到，市場還有一種鞏固行情的手法，常見於300戶以上的大型建案，也就是建商、代銷透過股東或人頭以最高價買下3~5戶，並登錄實價登錄，為新案價格定錨，相當於作價，並在銷售時提供給客戶參考，以此往上開價，越賣越貴，等到新案房價衝上去了，半年後再將作價的戶別解約、撤銷實登，或繼續放著。

另有代銷透露，實務上還有不為人知的手法，也就是業者和熟客簽訂假合約，非傳統AB約，而是進化版的，比如一個案子實際賣給熟客800萬，但合約及實登價格登記1000萬，事後再以建商子公司或股東的公司退款200萬給買方，也是一種作價方式。

個別熟客會願意配合，因拉高成交價可能提高房貸金額、減少自備款，而且將來轉手出售，被課房地合一稅的金額相對低。

對建商來說，雖然作假價格會增加營業稅支出，但卻可能達到誤導買方、拉高成交價的好處。

不便具名房市專家評論，實價登錄反而成為助漲高房價的工具，官方若要扼殺造假，應採「實價課稅」，包括持有稅、交易稅全按實價課稅，對買賣雙方的衝擊才會大，因為成交價作越高，賣方要支付更高的交易稅與利得稅，而買方則要繳納較多的房屋稅與地價稅，作假價格要付的稅負成本愈重，作假的意願就會降低。

（林佩萱／高雄報導）實價登錄之暗黑面　操弄「不二價」買方變肥羊 繼續閱讀 套房掛「台積電」單價1躍3　包租開價6億賣整棟 台積電去年第3季傳出將在高雄楠梓設廠，並在第4季獲得高市府背書證實，然而當區段新屋房價從原先每坪1字頭，不到1年時間翻倍上揚到3字頭房價，過去房價屬低購屋門檻套房，價格也水漲船高，《蘋果新聞網》統計，去年楠梓套房漲幅較前年出現高達46%，每坪均價逼近單坪20萬元，而眼見市況大好，近期已出現不少全棟收租型套房高價釋出，加價最高逼近6000萬元求售。

近期整棟透天釋出，內部規劃許多套房的物件整棟出售，在楠梓區有大幅增加趨勢。

葉家銘攝套房屬低總價但高單價投資型產品，過去長期以來並非市場交易主力，但因購入門檻低，投資客樂當包租公、包租婆的買方大有人在，然而去年高雄市因台積電效應出現房價暴漲，連帶也讓購屋門檻最低套房價格大幅增值，實登揭露去年楠梓區雖僅成交4戶套房，但每坪成交均價落在19.92萬元，較2020年每坪13.58萬元有著近5成漲幅，單價更創史上新高紀錄。

楠梓區歷年套房成交行情單間套房買賣賺到增值效應有限，但若將整棟過去規劃做為套房出租使用建物轉手，價差增幅十分驚人。

如社區位於楠梓高雄大學特區藍田路「大謙璞真」，地坪47.54坪，建坪147.62坪，規劃15房1廳16衛，目前開價5980萬元求售，而該屋在2020年6月當時購入價僅3800萬元；另位於海科大生活圈海專路1棟地上5樓透天，地坪91.36坪、建坪243.28坪，規劃50間套房，目前開價1.28億元求售，而該屋在2013年底移轉，當時成交僅6900萬元，等同房價大增近6000萬元。

「大謙璞真」實登紀錄藍田路「大謙璞真」，地坪47.54坪，建坪147.62坪，規劃15房1廳16衛，目前開價5980萬元求售，而該屋在2020年6月當時購入價僅3800萬元海科大周邊整棟套房實登紀錄位於海科大生活圈海專路1棟地上5樓透天，地坪91.36坪、建坪243.28坪，規劃50間套房，目前開價1.28億元求售，而該屋在2013年底移轉，當時成交僅6900萬元，等同房價大增近6000萬元。

葉家銘攝比對實登同樣出現屋主想要大賺這波台積電設廠財，還有位於高雄大學特區大學南路目前1樓承租給萊爾富超商地上5樓透天，地坪91.12坪、建坪240.89坪，29房目前開價8800萬元，該屋2017年5月成交總價僅5800萬元，房價大增3000萬元。

而目前楠梓釋出單筆建物最多套房數位於興楠路「高雄國際學苑貳館」，屬地上10樓華廈，屋齡11.7年，地坪409.03坪、建坪3067.36坪，社區共292間套房，開價6.2億元求售，換算每間套房價值超過200萬元。

大學南路透店實登紀錄高雄大學特區大學南路目前1樓承租給萊爾富超商地上5樓透天，地坪91.12坪、建坪240.89坪，29房目前開價8800萬元，該屋2017年5月成交總價僅5800萬元，房價大增3000萬元。

葉家銘攝永慶不動產楠梓援中河堤加盟店店長鄭皓仁分析，收租型套房目前許多釋出，就市場氛圍來說不能說拋售，而是透過台積電將在6月動土試水溫，看能否賣出好價格，就開價來說普遍都高於區域行情，「以最新市況分析，今年套房漲幅可能超過8成，去年80萬元左右可買到物件，如今都要100多萬甚至200萬元才買得到，而買套房客層，包括在楠梓各大專院校因子女有就學需求購置的家長，不然就是投資客，而套房平均投報率必須抓6~8%，投資效益才會被彰顯。

」「高雄國際學苑貳館」，屬地上10樓華廈，屋齡11.7年，地坪409.03坪、建坪3067.36坪，社區共292間套房，開價6.2億元求售。

葉家銘攝富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，整棟收租型套房除租金收入效益，另該類透天厝或華廈都屬大地坪建物，而近年來楠梓區地價不斷上揚，位於高雄大學特區甚至出現單坪88萬元地價成交紀錄，購入該類整棟套房建築，土地價值也是不能忽略。

（葉家銘／高雄報導）更多房市快訊請看蘋果地產王粉絲團套房掛「台積電」單價1躍3　包租開價6億賣整棟 繼續閱讀 20年內大樓成交2字頭　1年漲30％ 楠梓區去年新屋房價每坪大漲6~8萬元，帶動中古屋房價也已全面出現2字頭。

葉家銘攝有著台南因台積電在南科設廠產生房價大漲借鏡，去年下半年起高雄房市出現一股搶房態勢，造就目前不少楠梓套房單間總價要200萬元甚至300萬元行情。

然而投資客搶買台積電周邊住宅，也帶動高雄購屋族跟風，造成楠梓區不分屋齡房價均出現飆升，《蘋果新聞網》依據實價登錄統計，去年楠梓區屋齡20年內大樓全面成交2字頭，1年內房價平均漲幅落在2~3成。

楠梓區在2021年還有機會以1字頭買到新屋，如今新屋全面3字頭房價。

資料照片近期楠梓新屋房市一案開價比一案高，如高雄大學特區大樓預售案「藍田玉」，每坪開價34~42萬元，預計在今年6月公開銷售，位於後勁溪河岸首排大樓成屋案「觀雲3」，屬少見成屋且具永久河景，每坪開價32~44萬元，而每坪44萬元亦改寫楠梓新高。

另永信建設也將推出大樓案「晴川」與「晴萃」，高雄房屋市場調查協會理事長黃詩萱指出，今年楠梓區新屋房價全面站穩3字頭，在6月台積電設廠動工利多，房價將往單坪35萬元靠攏。

今年進場的新屋房價全面挑戰3字頭行情，下半年有著台積電效應房市持續看好。

資料照片因台積電效應導致楠梓今年房價仍持續上漲，且漲價並非僅侷限在新屋，而是不分屋齡房價上揚。

依實登揭露今年屋齡2年內新屋每坪成交單價落在25.91萬元，較去年20.02萬元有著29.4%漲幅，較意外的還有屋齡11~20年中古屋，今年每坪成交單價已達22.02萬元與去年相比漲幅達39%，而屋齡11~20年中古屋與2年內新屋，就統計出現單坪僅不到4萬元價差。

楠梓區不分屋齡房價均呈現大幅上揚楠梓區出現屋齡20年內房屋不分新舊全面2字頭成交價，永慶不動產楠梓援中河堤加盟店店長鄭皓仁分析，去年楠梓區新屋每坪房價大漲6~8萬元，導致拉抬各類屋齡房價，目前不少10年以上中古屋開價也破3字頭，成交鎖定在單坪21~25萬元，而該價格在尚未有台積電效應時能購買高雄市區如美術館中古屋，然而當投資客、資產客蜂擁來楠梓搶房，拉高房價基期後，造成經濟條件相對較差自住客，出現買不起屋的現象，只好選購屋齡更舊住宅。

（葉家銘／高雄報導）屋齡20年內房屋，在楠梓竟然單坪僅有4萬元價差，市場供需已失衡。

資料照片更多房市快訊請看蘋果地產王粉絲團20年內大樓成交2字頭　1年漲30％ 繼續閱讀 最新建案 新成屋 將捷LaMer 宜蘭縣頭城鎮 24坪、33坪 預售屋 藏美表參道 台南市北區 23~43坪 預售屋 岳泰豐鼎 台北市萬華區 一房(18~19坪)、二房(31~33坪)、三房(40坪) 預售屋 高鐵國際城 嘉義縣太保市 23.5~38坪，37~40坪 看更多