房屋瑕疵擔保責任與保固

依據民法相關規定「物之瑕疵擔保」係指物之出賣人，需從買賣標的物本身之瑕疵，負無過失之瑕疵擔保責任，瑕疵擔保責任是指「交易當時就存在的瑕疵」，賣方必須對買方 ... 　 房屋瑕疵擔保責任與保固 　 保固責任是指承攬人完成工作，由定作人驗收並受領後，承攬人並不解除其契約責任，仍負有「保固責任」。

民法第498條第1項規定：「第493條至第495條所規定定作人之權利，如其瑕疵自工作交付後經過一年始發見者，不得主張。

」 (參閱民法第493~495，498~501條) 另依據內政部公告的「預售屋買賣定型化契約」應記載事項第17項規定，如門窗、粉刷、地磚等固定建材及設備部分，建商須負責保固一年。

以上就是常提到的新屋防水保固一年的法源。

依據民法相關規定「物之瑕疵擔保」係指物之出賣人，需從買賣標的物本身之瑕疵，負無過失之瑕疵擔保責任，瑕疵擔保責任是指「交易當時就存在的瑕疵」，賣方必須對買方負責。

以房地產交易的預售屋或新成屋而言，購屋人對於不能即知之瑕疵，應於發現瑕疵即通知建商並於通知後六個月間或自房屋交付時起五年期間向建商請求修繕、減少價金或解除契約。

(參閱民法第354~356及359、360及365條) 讀到這裡是不是開始有點混淆不清了，前面說防水保固是一年，後面又說瑕疵擔保的期限是五年；其實兩者並不互相矛盾，「保固」之目的，雖然在於使買受人，取得較法定「物之瑕疵擔保」責任更為有利之地位，但保固責任之存在，並不是排除買受人物之瑕疵擔保請求權之主張，換言之，保固期限過後，若存有物之瑕疵，買受人仍得為主張並不會因契約設有保固期而影響。

以買賣雙方最多糾紛的「房屋漏水」說明： ◆保固期限內，買受人(購屋人)不必證明瑕疵之發生係交屋時即已存在，且出賣人（建商）也不得舉證證明無瑕疵而免責； ◆已過防水保固期限，才發生漏水，如果漏水是由於不能即知的瑕疵所引起，則交屋日起五年內還是可以要求出賣人/建商負修繕責任。

◆以上的解析，可從前述「預售屋買賣定型化契約」，第十七條保固期限及範圍之第二款:前款期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利。

得到印證。

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