物的瑕疵房屋漏水。 - 糾紛案例

房屋已多處嚴重漏水，不堪居住。

賣方應該要負擔「物的瑕疵擔保」責任。

2. 買賣契約書中，賣方僅在不動產現況說明書記載「滲漏水位置：浴室偶爾會滲水」，實際上該屋主 ... 成屋價金信託履約保證 僑馥的特色業務說明作業流程常見問題糾紛案例下載專區買賣方案件查詢經紀業與地政士登入特約地政士名單 雲端服務 雲端謄本解碼線上申請雲端謄本解碼登入雲端謄本解碼 不動產金融 ctrust信託管理建築融資預售屋履約擔保都市更新信託工程進度查核及財務稽核特殊不動產交易管理 都市更新 業務介紹專案資訊登入CReNew都市更新 住宅交易行情 行政區價與量縣市價格指數與量綜合比較分析總體經濟指標價量月報 不動產百科 重要新聞ctop論壇產學合作研究名詞解釋不動產法令與連結稅務貸款即時計算不動產買賣須知教材資料 關於僑馥 業務介紹經營理念歷史沿革最新消息聯絡我們加入合作 首頁成屋價金信託履約保證糾紛案例 標的物瑕疵 2014-03-21 房屋漏水。

案情概述   買方（買受人）透過不動產仲介公司居間介紹，向賣方（出賣方）購買其所有房地，議價過程中，買方曾數次前往看屋，賣方告訴買方，該房屋僅浴室有些漏水，經買方檢視後，認為還不致減損房屋使用效能，因此雙方就簽訂了不動產買賣契約書。

  當買方依約交付第一期簽約款後，買方再次前往看屋時，因賣方已將房屋內之傢俱、冰箱等大型物品移除，買方於是發現臥室地面及牆角有嚴重漏水之水痕及白華，買方即向賣方及仲介經紀人表示該房屋另有漏水瑕疵存在，經經紀人帶人估價並與賣方協商後，出賣人同意折抵買受人10萬元作為修繕費用，買受人也就接受該筆款項。

當買方事後再次前往看屋時，赫然發現房屋另有多處有嚴重滲、漏水，買方即以存證信函方式催告賣方，請求依約履行瑕疵擔保責任，但賣方卻置之不理。

於是走向訴訟，買方請求解除契約返還已付款項（價金）。

  雙方主張   買方主張 1. 房屋已多處嚴重漏水，不堪居住。

賣方應該要負擔「物的瑕疵擔保」責任。

2. 買賣契約書中，賣方僅在不動產現況說明書記載「滲漏水位置：浴室偶爾會滲水」，實際上該屋主臥室天花板、主臥室牆壁、廚房天花板、廚房柱子、廁所牆壁、廁所窗戶及走道天花板、客廳、客房等均有嚴重滲、漏水，這些都足以減損該房屋之通常效用與其價值。

3. 賣方不但未向買方告知該房屋有嚴重漏水情事，竟仍向買受人詐稱該房屋只有浴室偶爾漏水，顯係惡意欺瞞原告，並故意不告知瑕疵。

4. 買受人主張解除契約並返還已支付之簽約款50萬元。

  賣方主張 1. 由於房屋屋齡約有20年，簽約前，均同意讓買受人多次查看屋況，且有告知屋況，所以買方應在事前就已知道有漏水狀況。

2. 買方質疑有漏水時，經協調後賣方已給買方10萬元作為補償，同時也要求買方應再仔細檢查屋況以免日後發生爭議。

但買方卻在數日後，竟以尚有滲、漏水情形為由，委託律師發函要求應負「物之瑕疵擔保責任」。

且，簽約後初次為房屋滲、漏水一事初次與買方協調時，既已告知買方浴室有滲漏水問題，為確保其權益，買方理應詳加檢查房屋內是否有其他滲、漏水情形，一併向賣方提出；但買方在協調時，卻未提及此情，而且買方指稱之「房屋多處有滲漏水」等情事，又屬顯可易見，依通常程序必定能在上開協調前發現；何況，該屋老舊，一般而言，滲、漏水現象應屬常見之事，買方很難稱作不知道。

此部分買方應也有過失及不合理之處。

3. 為房屋滲、漏水一事已協調補償10萬元，買方應不可再要求解約返還價金。

4. 買受人主張解除契約並返還已支付之簽約款50萬元。

  法律觀點   本案例法律的爭議點在於 1. 系爭房屋（就是買賣標的）有無滲、漏水之瑕疵？ 2. 原告（就是買方）是否於契約成立時知有滲、漏水之瑕疵或因出於重大過失而不知？ 3. 兩造（就是買賣雙方）有無以特約免除被告應負之出賣人「物之瑕疵擔保責任」？倘有，被告有無因故意不告知其瑕疵，致上開免除特約無效？ 4. 被告倘應負出賣人「物之瑕疵擔保責任」，兩造是否已合意以減少價金作為解決之方案？倘兩造未有上開合意，原告以物之瑕疵為由而主張解除系爭房屋買賣契約是否顯失公平？ 5. 倘應解除契約，原告得向被告請求之金額？   相關法律條文（本案例重要的法律條文內容摘錄）   1. 瑕疵擔保。

民法354：物之出賣人，應擔保其物交付買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵。

但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保出售物於交付予買受人時，具有其所保證之品質。

2. 解除契約。

民法359：買賣因物有瑕疵，賣方應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

3. 返還價金。

民法259：契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，以本件為例，賣方應返還買方已支付之價款；買方應返還賣方交付備證用印文件。

僑馥解說   本案的癥結點在於 1. 漏水是否構成房屋價值減損? 2. 賣方有無欺瞞之嫌，是否應負擔保瑕疵? 3. 如以上均成立，買方是否可主張解除契約且返還價金?   如本案有承作僑馥建經不動產買賣價金履約保證，於法院判決確定後若買方勝訴價金可即返還，無須擔心後續向賣方追償之事。

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