【法拍學堂】法拍幾拍投標最「省錢」？ 看法拍一拍兩拍三拍 ...

當法院判定屋主用房子當抵押品還清債務時，法院會安排估價師鑑價後訂出拍賣底價。

第一次拍賣就是法拍一拍。

法拍一拍底價通常是市價的9~9.5 折，甚至 ... 【法拍學堂】法拍幾拍投標最「省錢」？看法拍一拍兩拍三拍四拍更「值錢」！'2020,六月21'|房產學堂 為什麼會有法拍幾拍的概念呢？台灣百貨公司一年打折好幾次，法拍也是。

法拍一拍就像「新品都有九五折！」。

如果還嫌貴，法拍流標後，法拍二拍就會打八折，要是再法拍流標，法拍三拍就會打到有「全館六折起」的爽快感。

理論上法拍一拍最貴、法拍三拍進場最划算，但真的是這樣嗎？不管法拍幾拍，以下是你必須了解的法拍程序觀念。

法拍幾拍基礎知識 1.法拍一共有幾拍？ 法拍共有「五拍四賣」—五個拍次，四個拍賣。

為什麼法拍四拍，會多一個法拍拍次呢？因為法拍三拍結束後，有「應買」，或者「特別拍賣」的緣故。

2.法拍流標什麼意思？ 法拍流標就是法院公告拍賣當天，在場沒有人願意投標，法院票匭中也沒有標單，這次拍賣就叫法拍流標。

3.為什麼會流標？ 如果你手頭上有錢，卻選擇不購買，不是「價不廉」，就是「物不美」。

法拍亦然，法拍流標的問題包括價格高、法拍屋有狀況，或者投資客觀望。

舉例來說，有些法拍屋到法拍三拍還流標，通常是因為不能進屋了解實際屋況、法拍屋中有人租賃或居住，或像海砂屋、輻射屋、凶宅等非主流產品，就會法拍多次依然流標。

延伸閱讀：點交概念大解析 法拍幾拍代表什麼？法拍一拍到法拍四拍個別介紹 以下將由價錢、參加人數、加價程度與得標程度，逐一介紹法拍一拍到法拍四拍 法拍一拍是什麼？ 當法院判定屋主用房子當抵押品還清債務時，法院會安排估價師鑑價後訂出拍賣底價。

第一次拍賣就是法拍一拍。

法拍一拍底價通常是市價的9~9.5折，甚至是略高於市場行情。

除非熱門案件，不然可能因為底價高，所以參加人數少，加價也不熱絡，甚至大多數一拍會流標。

當然，也有一些法拍屋，因為估價師一開始就把價格低估了，或者債權人為了希望可以快點處理這間法拍屋拿回債權，因此將一拍底價訂的較低，使得一拍就會有人進場投標，願意下標的人，在競爭對手少的情況下，得標機會自然高。

延伸閱讀：法拍屋投標技巧大公開！如何出價、加價才能讓金額漂亮？ 法拍二拍是什麼？ 法拍一拍流標，間隔約一個月後第二次拍賣，即為法拍二拍。

假設法拍一拍的底價為1,000萬，法拍二拍大約會打八折，這個拍次底價就是800萬。

因為與市價產生相對價差，觀望後進場人數較多，競爭較激烈，加價程度中等。

無論是熱門或一般案件都有中等得標率。

法拍三拍是什麼？ 法拍二拍流標，間隔約一個月後第三次拍賣，即為法拍三拍。

法拍三拍的底價等於法拍二拍底價打八折，也就是640萬。

這個價錢已經低的很有感，所以參加人數最多，加價幅度最高，有的最後得標的金額甚至會超過二拍的底價，得標機率相對困難。

從法拍一拍到這階段都以法拍流標收場的話，法院並不會將房產退回給債權人或銀行，而是進入「應買」的拍賣階段。

應買是什麼？ 「應買」字面上就是「回應購買」，感謝鄉親父老一直以來支持的「特別拍賣會」。

這個階段在法拍三拍後，法拍四拍前。

為了拍賣成功，由「比價」改為「比快」競標。

本階段價錢維持法拍三拍的底價640萬。

在法院公告應買開始後的3個月內，任何公司或個人都可以依照「投標順序」購買。

舉例來說，甲在星期一以640萬投標，乙在星期二以640萬投標，程序結束後，由「先遞件」的甲得標。

那假設，星期二投標的乙，向法院說想要加價650萬買，是否可以得標呢？答案一樣是否定的，還由「先遞件」的甲得標，因為「應買」階段是不接受加價的。

附帶說明，本階段有兩種人不得投標：一是法拍屋的債權人，二是法拍一拍到法拍三拍中，得標卻違約棄標者。

法拍四拍是什麼？ 法拍三拍、應買都流標後，即會由原應買「比快」調整回原「比價」競標的方式拍賣，即為法拍四拍，也是最後一次拍賣。

如果應買3個月結束後，還是沒有人願意購買，或者在應買期間，債權人向法院申請「減價拍賣」，就會進入法拍四拍。

法拍四拍的價錢，是法拍三拍的640萬打八折，也就是512萬。

因為就算原本的豪宅跌到法拍四拍也骨折了一半，進場人數多、投標者敢出價，得標就困難。

  法拍幾拍下標最好？各種眉眉角角都該知道。

「聽說法拍三拍買最便宜」、「聽說法拍一拍買不到划算價錢」，也都只是聽說。

購買法拍屋眉角很多，但萬法不離其宗：關心房市漲跌、實際去法拍屋附近了解狀況、多上華南金法拍學堂做功課，加上自己與專業法拍專家的協助，就能做出適切的判斷。

舉兩個例子：被法拍的房產社區，一、兩年內都沒有屋主願意出售的情況下，如果不是因為法拍，有錢也買不到。

雖然法拍一拍追求不了「低價」，但後續利潤卻不容小覷。

相反的，法拍三拍可以買到約六折價錢，但如果沒有了解實價登錄、向附近街坊鄰居、管理室打聽，遇到不點交、海蟑螂的狀況，得標者還要自己想辦法取得所有權，甚者還要額外給住戶搬遷費、清理費之類的隱藏成本，這樣的「低價」真的很貴，自己孤軍奮鬥，吃了虧還一頭霧水，有時真吃力不討好。

延伸閱讀：買法拍前，您應該了解的隱藏成本—土地增值稅篇 說穿了，並沒有法拍幾拍下標最好。

發牌的是法院與市場，打牌的是你，往往一昧追求低價，結局多數令人失望。

買法拍屋不比買一般房子，從地政、投標到付費方式都需釐清許多細節。

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