見鬼了,買塔位還不能安身?!|何丞竣 - 法律白話文運動
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阿強在生前向A公司訂定塔位永久使用權買賣契約書,希望死後仍有安身之處, ... 把靈骨塔當投資的對象,打算賣掉靈骨塔的土地或者建物持份,轉讓給第三 ...
FacebookTwitterInstagramYouTubeSpotifySearchMenu✕Menu法白專題頻道判決白話文法案白話文時事白話文法學白話文副刊專欄電台商店關於我們Writtenby丞竣何•2020-09-05•21:10•鬼月篇,法學白話文見鬼了,買塔位還不能安身?!|何丞竣買了靈骨塔和土地竟沒比單買塔位還賺?阿強在生前向A公司訂定塔位永久使用權買賣契約書,希望死後仍有安身之處,並供子孫供俸,但阿強的心願能夠成真嗎?靈骨塔的塔位契約,在現今生活中,大概成為許多人人生必須遇到的契約種類之一。
然而,對於靈骨塔的相關法律規範,仍有欠缺,此一安養終身的契約往往衍生出諸多法律爭議,使當事人不得安寧。
究竟阿強的故事,會變成什麼樣呢?買塔位也買建築物應有部分,感覺比較賺?阿強比較市面上各家的靈骨塔契約,發現有些只出售靈骨塔的「永久使用權」,有些則是連同塔位的「建築物持份」也搭在一起賣,有的更是把「土地所有權持份」一併移轉。
面對各式各樣的契約,阿強覺得,當然是買得越多,賺得越多,不是嗎?我們以想像上對消費者最賺的契約為例,假設A公司出賣塔位、建物及土地的應有部分給阿強以及其他消費者,看起來A公司還蠻有誠意的,直接把所有權都給了消費者。
但是接下來會面對的問題是,每個人都會乖乖的把靈骨塔當靈骨塔嗎?由於每個買塔位的消費者之間,不存在關聯性,都是A公司與各個消費分別去訂約的,因此究竟消費者彼此之間是處於什麼樣的關係,並不清楚。
如果有人只是把靈骨塔當投資的對象,打算賣掉靈骨塔的土地或者建物持份,轉讓給第三人,那這樣第三人不就可以本於所有權,請求拆塔還地,或主張阿強是無權占有?阿強能有什麼辦法阻止嗎?或者,阿強有什麼自保的方法嗎?依照社會感情來說,我們當然不允許第三人輕易藉著買到土地或建物所有權,對其他消費者主張無權占有,就算當初在購買靈骨塔的契約中,事先約明不可以單單把土地所有權出賣給第三人,但這只是A公司與消費者雙方的約定而已,不能夠真正有效禁止消費者轉賣土地。
這是因為,要是真的轉賣土地,頂多是必須對A公司負違約責任而已,轉賣的行為基於契約自由原則,仍然是有效,因此拆塔還地的風險,仍然存在,甚至可以請求法院來分割共有物。
有鑑於此,學界就有在探討,買塔位的契約性質是什麼,該怎麼處理這種法律風險?想當然爾,我國的民法,找不到任何一條是在規範靈骨塔契約的法條,因此只能找相關類似的法條,看能不能套用在靈骨塔契約上面。
既然稱作買塔位,那應該可以適用民法關於買賣的規定吧?但在靈骨塔契約,消費者買完之後,並不會只希望A公司把塔位給我而已,還是需要A負責幫忙獻花祭果。
在一般的買賣中,我們不會在賣家把東西賣給我們之後,還要求賣家要對出賣之物,負修繕、養護的義務。
買賣如上面所述,是不成立的,那接著馬上能聯想到的,就是能不能套用租賃呢?中研院的張永健研究員及台大法律系的吳從周教授就共同指出,「靈骨塔契約」是一種本質上含有租賃性質的契約。
一方面,消費者必須遵守塔位的使用方式,不得寄放骨灰以外的物品;另一方面,出售靈骨塔的公司,要對塔位盡維護修繕、甚至還要保管靈骨、提供誦經、奉花果香燭,彼此間在存放骨灰後持續地相互負有某種義務,像不像房東來替房客修理家中壞掉設備,偶爾還來送個水果禮物一樣呢?因此,如果肯認靈骨塔契約帶有租賃性質,那屬於租賃的部分,就可以把租賃的法條借來用,「所有權移轉不破壞租賃」等原則,就應該能套用在靈骨塔契約上。
只是要注意的是,一味著將租賃的相關原則套入,並不是解決靈骨塔契約問題的最好方式,有可能造成複雜化的反效果,畢竟靈骨塔通常都有上百個、上千個塔位,每個塔位的消費者都可能是不同的人,而且法院也不一定採取學者的見解,在此就用下一個例子來說明。
靈骨塔建築被法拍,我還能繼續待在塔位嗎?如果今天,阿強在生前向A公司單買了塔位永久使用權,但是A公司卻經營不善,在外積欠債務,後來法院拍賣靈骨塔的大樓,並由B公司拍定取得。
這樣等於說,阿強的塔位原本是坐落在A公司的靈骨塔現在變成坐落在B公司的財產上,究竟阿強會不會變成無權占有B公司的財產呢?他該怎麼辦?最高法院認為,阿強與A公司間的塔位永久使用權買賣契約,既然是買賣契約而已,基於債權相對性的原理,這種使用權移轉的債權債務關係只存在於阿強和A公司之間,不能向已經取得建物所有權B主張。
況且,阿強買的是使用權,而不是所有權,阿強既然買的是使用權,保障程度當然沒有所有權來的完整。
那什麼時候才能主張「所有權移轉不破租賃」原則的適用?大部分的時候,法院會以消費者是否佔有塔位來判斷,也就是說,如果塔位已特定並點交予買受人占有,才能主張「所有權移轉不破租賃」。
換言之,阿強還沒死,骨灰還沒放在塔位,就不能以和A公司曾經訂有塔位買賣契約來向B公司主張權利;如果阿強的骨灰,已經放在塔位裡面,是佔有中的事實,那B公司,便不能動阿強的塔位了。
不過,現今法院對於「所有權移轉不破租賃」原則適用於塔位,並未完全如同學者一樣,做出可以套用的宣示,後續法院的判決如何呈現,也很難說。
看到這裡,你的想法,是不是還跟當初阿強一樣,以為買多賺多,買有附土地的塔位最賺?或者認為買塔位就可以死後就與世無爭,有安身之處?現今市面上塔位買賣及轉讓交易頻繁,靈骨塔位使用權也已成為流行的投資標的,不論是作為死後歸宿或是當投資,都會面臨到各種潛在的法律風險。
問題的來源除了存在於民間各種塔位契約本身之外,我國對於塔位相關法律亦尚無完善設計。
內政部雖頒布了「骨灰(骸)存放單位使用權買賣定型化契約應記載及不得記載事項」跟「骨灰(骸)存放單位使用權買賣定型化契約範本」,但此仍不足以有效管控塔位交易所存在的法律風險,且契約範本內亦有許多法律問題值得商榷。
最保險的,還是在簽契約前詢問律師、專業人士,才能多多保障自己應有的權益。
對於邁入高齡社會的台灣,若立法者不加緊行動妥善立法;司法者不釐清問題統一見解;業者不檢討修訂契約規範;消費者不仔細審視契約權利,那問題只會是越滾越大,到時侯再來處理,不僅為時已晚了,消費者死後想要從塔位跳出來喊冤主張權利,法官再也聽不到了。
參考資料張永健、吳從周,逝者的公寓大廈:靈骨塔的契約與物權安排問題,國立臺灣大學法學論叢,第48卷第4期,頁1967-2021。
最高法院102年度台上字第425號民事判決。
臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民事類提案第7號。
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