新莊副都心買房指南！副都心生活機能？交通機能？副 ... - 股感

新莊副都心建案行情 ... 目前在區域北側設有兩座捷運站，分別是機捷副都心站（ A4 ）以及機捷和環狀線轉乘站新北產業園區站（ A3 、 Y20 ）。

雖然說新 ... 新莊副都心買房指南！副都心生活機能？交通機能？副都心房價？建案行情？ 作者 呂國瑋 收藏文章 很開心您喜歡股感商品研究室的文章， 追蹤此作者獲得第一手的好文吧！ 呂國瑋 字體放大 分享至Line 分享至Facebook 分享至Twitter 複製文章連結 已複製文章連結 房產生活 新莊副都心買房指南！副都心生活機能？交通機能？副都心房價？建案行情？ 2022年5月10日 作者 呂國瑋 文章來源 股感商品研究室   展開 編按：新莊副都心是上新莊的著名重劃區，也是發展至今最完整的一塊。

一起來看看有什麼值得入手的地方吧！ 新北市新莊區與台北市只有一河之隔，是許多在北市工作又不想負擔北市房價的青年們一個不錯的選擇。

因為早期的發展特性以及交通上的分隔，又可以被切割成上新莊（副都心、頭前）及下新莊（丹鳳、輔大）兩塊。

近年來政府想要北市人口舒壓，所以積極的推動市地重劃，以至於新大樓如雨後春筍般源源不絕的長出來，也造就新莊區成為2019年新北市僅次於板橋區的第二大房屋供應區。

在新莊共有三個著名的重劃案：新莊副都心、頭前重劃區及塭仔圳重劃區。

本系列文章將會聚焦在這幾個重劃區的「區域分析」及「房價走勢」。

今天就讓我們先來聊聊三個重劃區中，發展最完善的，也是最有名的「新莊副都心」吧！ 新莊副都心 新莊副都心是指特二號道路（台65線）以東、思源路以西，中原路以北，中山路(台１線）以南的範圍（如圖所示），區內規劃大部分為商業區（第一、二種商業區）及住宅區（第一、二種住宅區）。

所以如果是喜歡出入比較單純的購屋族，在購買此區前務必確認一下是不是「純」住宅區，避免買到住商混合大樓！也要小心建商把「一般事務所」當作「住宅」賣你，因為把事務所當住家，這在使用管制規則上其實都算是遊走在法律邊緣的。

延伸閱讀＞＞＞土地使用分區是什麼？建蔽率容積率又要怎麼算？ 新莊副都心生活機能 新莊副都心重劃區其實只有100.287公頃，並不算大。

但因為規劃多為商業區，所以商業機能、生活機能算是很好的。

去年夏天剛開幕的全新大型百貨商場「宏匯廣場」，就引進310家品牌進駐，帶動整個區域的發展，並開設區域內第2家影城—美麗新影城（第1家是晶冠廣場的國賓影城）。

此區也規劃了中央合署辦公大樓（行政院文化部、客家委員會…皆已進駐）、2021年底開幕的國家電影中心、溫仔底濕地公園（設有兒童戲水池、溜冰場）、中信國小、典華飯店…等。

也因為與上新莊地區的舊市區只有一街之隔，所以也可以享受到舊市區的機能福利。

因此相較於一般正在開發中的重劃區，副都心全方位機能都算是蠻到位的！ 在這幾年的發展之下，副都心的機能已經逐漸成熟，加上這裡有許多產業、建設的進駐，更吸引豪宅建商—中悅建設在此佈局，未來將在新莊副都心、新知段超過1.4萬坪土地上，規劃7個商辦案、3個住宅案，總銷規模超過800億元。

過往曾是一片荒涼、都是住宅的副都心，商業機能的水準也慢慢提升。

新莊副都心交通機能 目前在區域北側設有兩座捷運站，分別是機捷副都心站（A4）以及機捷和環狀線轉乘站新北產業園區站（A3、Y20）。

雖然說新莊副都心周圍有兩條已通車捷運線，但不論是搭機場捷運或是環狀線，要進到台北市上班都需要費一番周折。

就有網友說從新莊副都心出發到台北101上班，單趟要近1.5小時！ 幸好未來新北產業園區站將繼續延伸出環狀線北環段（預計2022年第一季動工），且與多條捷運路網（文湖線、深坑輕軌、蘆洲線、五股泰山輕軌、淡水線）設有轉乘站。

其中最大的利多莫過於直達淡水線士林站及文湖線劍南路站，可以有效舒緩目前搭捷運通勤的時間及路上塞爆的車流。

延伸閱讀＞＞＞士林捷運站TOD開發案在幹嘛？什麼是TOD開發？士林夜市有機會東山再起？ 在北環段尚未開通的現在，公車或是私人交通運輸工具還是首選。

區內主要公車站多在外圍的交通要道上（中央路、中原路、思源路），公車發車量大，且可通往內湖、中正、信義、南港等地，還算方便。

但因為這裡居住人口快速成長（區內中原里2021年2月開始已經穩居新北第10大里），通勤時間又有大輛車流需要經過中山橋、忠孝橋前往台北市區，所以上下班的尖峰時間容易塞車。

對於通勤族來說，新莊副都心交通情況正經歷黑暗期，但等到2029 年環狀線北環段通車後，預計能好轉。

新莊副都心房價 討論了這麼多區域環境，來看看新莊副都心近10年的房價變化吧！我們擷取的是內政部實價登錄資料的交易數據，並依照使用型態篩選出屋齡在10年內的住宅大樓物件。

令我們驚異的是，在新莊副都心重劃區中，鮮少有屋齡在10年內的公寓、華廈交易資料，可見新一波蓋起來的住宅多半都是10層樓以上的大樓。

延伸閱讀＞＞＞公寓、華廈、大樓搞不懂！這些類型的房子怎麼分！？ 從價格變化來看，新莊副都心住宅大樓房價在2011年時來到近10年高峰，每坪成交價格落在55萬，同年新莊區住宅大樓平均成交價也只要46.7萬/坪，可見重劃區的紅利當時是顯而易見的。

之後雖然歷經將近5年的盤整期，但副都心重劃區的平均交易價格一直都與全區的價格有不小的溢價。

直到2016年，這個溢價開始縮小，到了2020年，兩者差距僅3萬/坪。

且副都心的住宅大樓價格也從55萬／坪跌到僅剩43.7萬／坪，10年來一坪就減少了將近11萬，跌幅將近25%。

雖然從交易平均價格來看，相較2019年的最低點，2021年的確不畏疫情影響，有微幅上揚，但從圖上也可以清楚看到，和10年前相比，現在的價格低的多。

新莊副都心建案行情 以下資歷來源來自內政部實價登錄！ 新莊副都預售屋、新成屋行情價 建案名稱 路段 屋齡 住宅戶數/全戶數 坪數區間 近一年成交價（萬/坪） 永陞聯合公園 富貴路 0 532/547 19~41 45.5（預售） 家泰家悦 富貴路 0 532/547 25~45 51.6（預售） 遠雄達利 中德路 0 95/275 19~36 51.3 潤泰峰盛 中央路 4 58/140 55~72 47.3 合輝新都悅 榮華路二段 5 306/320 22~48 51.2 從以上幾個案子可以看出三件事情： 屋齡5年內的新成屋與預售屋的成交價其實差異不大，代表這裡成屋的需求也是很強勁。

因為副都心有許多建案都位於商業區，因此事務所的戶數占比較大，甚至有些案子的事務所還比住宅的戶數多，這是副都心建案與其他重劃區差異最明顯的地方之一。

副都心的新案較多中小坪數的規劃，與這裏的買屋客群聚焦在台北市首購小家庭、年輕菁英、單身貴族有很大的關係。

新莊副都心購買注意事項 雖然正經歷交通黑暗期，但新莊副都心一切機能完善，未來也會繼續朝著台灣電影產業中心的角色前進。

相較於10年前的價格，現在的價格明顯較為合理，也跟全區的價位接近，但住宅大樓平均55萬/坪的價格天花板，不知道未來價格若升至此區間，會不會成為一個賣壓所在。

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