賣厝阿明／房屋瑕疵怎麼認定？ 懶人包讓你一目了然 - 房地產

嚴格來說，《民法》第365條規定瑕疵擔保責任的時效是從標的物交付起算五年，但現今市場幾乎所有房屋仲介都說半年，是因為民法內有提及，買方在受領 ... 親愛的網友：為確保您享有最佳的瀏覽體驗，建議您提升您的IE瀏覽器至最新版本，感謝您的配合。

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一般來說，我們常見的房屋瑕疵有小至地磚破裂、屋頂或牆面漏水可以修繕的狀況，也有大至輻射屋、海砂屋等影響居住安全無法處理的問題。

今天阿明下凡來解答，為各位整理一帖『房屋瑕疵懶人包』，我們將其分為「花錢可以解決的」及「花錢難以解決的」，最後附上民法相關規定，請各位安心服用。

花錢可以解決的Ａ‧滲水及漏水漏水及滲水等狀況，雖然不一定會有立即影響房屋結構的安全性，但絕對會影響住戶的居住品質，而且對購屋者的日常生活會有一定程度的不方便跟不舒適感。

Ｂ‧施工、建材瑕疵這種施工工法及建材方面的瑕疵，比較多出現在預售屋的物件，像是建商沒有依照約定的工法施工及使用的建材與一開始約定的有落差等，這類型的情況根據法律行為性質判斷因為沒有達到約定的品質，就算構成瑕疵。

！這邊提醒各位，相關的施工工法跟建材上的使用細節，建議各位都需要與建商用白紙黑字確認好。

施工的品質好壞多半要到完工後才能見真章，合約載明清楚才可以避免交屋驗收時，因為雙方理解程度落差而形成爭議。

Ｃ‧坪數不足及產權、使用權爭議→坪數不足在《預售屋買賣契約書範本》第5條內容提到如果實際交屋的物件和當初預售屋買賣契約書裡寫的購買坪數有誤差時，就會產生房屋總金額「多退少補」的問題，稱為「坪數誤差找補」。

房屋坪數若有不足，建商必須退給購屋者全部應退金額，相反的，如果交屋時，房屋坪數如果有超出合約內容，購屋者視需要補貼給建商坪數面積的2%的金額為上限。

！要注意到，坪數面積簡如短少超過3%，購屋者是可以和建商解除買賣契約的喔！→產權、使用權爭議頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋等，都有可能購入後，面臨遭拆除的狀況。

尤其部分買賣廣告有宣傳『4+5樓，近50坪』等內容，其實就是在指「頂樓加蓋」，購入後可能會面臨拆除狀況喔！花錢難以解決的Ａ‧凶宅關於凶宅多數情況會依照內政部「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項的內容來定義是否屬於凶宅，就是指建物（專有部分）是否有發生過兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡，但這不包括自然死亡及在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。

以目前市場來說，賣方或仲介業者是要盡到告知購屋者的義務，原因在於凶宅這個條件已經會影響交易價格，進而成為房屋交易的重要資訊之一。

假如賣方並未告知，會被歸類在交易上的重大瑕疵，買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約。

Ｂ‧海砂屋主要是指建商興建房屋時，沒有使用「河沙」建造，而使用摻入海邊未經處理的「海砂」。

因為海砂中含有氯離子，這種成份會加速鋼筋腐蝕及混凝土病變，導致牆壁及天花板混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕等狀況發生，嚴重損害房屋的結構，縮短建築物壽命，影響居住安全。

Ｃ‧輻射屋起因於1983年起發現多戶建築物鋼筋有輻射污染，俗稱輻射屋。

行政院原子能委員會公布截至目前已經發現的放射性污染建築物均為民國71年至民國73年間取得使用執照之建築物，且皆有造冊在網路上，每年會定期更新並送其所屬地政事務所，提供民眾在購屋時可以查詢。

→價值減損如果是持有如海砂屋、輻射屋、傾斜屋等種類的瑕疵不動產，購屋者最擔心的就是「房價」。

關於瑕疵不動產價值減損的「修復成本」就算是前面提到的花錢可以解決的狀況，除了購買房屋的費用外，還需要另外負擔將瑕疵部分修到好的「修復成本」。

「汙名價損」的價值減損，就屬於花錢無法解決的情形，即使修復完畢，房屋仍有可能受到瑕疵問題的影響，增加未來房屋收益性及市場性的風險。

同場加映：民法相關規定嚴格來說，《民法》第365條規定瑕疵擔保責任的時效是從標的物交付起算五年，但現今市場幾乎所有房屋仲介都說半年，是因為民法內有提及，買方在受領標的物時有檢查的義務，如果檢查時有發現瑕疵的狀況，應立刻通知賣方處理，若買方並未檢查或發現有瑕疵問題後並未立刻通知賣方處理，那麼從發現瑕疵起算六個月後，就無法要求賣方負責，但是，特別要注意到，假如是賣方故意不告知瑕疵者，就不適用此條款。

圖片授權／《賣厝阿明》facebook文章授權來源：《賣厝阿明》官網影片授權來源：《賣厝阿明》官方Youtube延伸閱讀板橋47年老房申請快速都更縣民大道蓋22層住商大樓安然居住祥城建設X建築安全履歷協會耐震工法施工說明會他驚見牆內塞滿「保麗龍球」內行人曝4優點：這建材難處理又貴他驚見新建透天厝整棟外牆全漆黑內行人秒懂：建商有良心賣厝阿明賣厝阿明小檔案： 創作團隊：賣厝阿明知識+ 執行長：李國興 著作：《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專：「賣厝阿明」 臉書社團：「買房知識家」 官方網站：賣厝阿明分享給好友加入udn分享分享分享留言列印A-A+相關新聞591地產小學堂／買房殺價省百萬7招成功出價必學張旭嵐／為什麼他們65歲了還要購屋揹房貸？賣厝阿明／大樓夾縫灌風成「天斬煞」格局擺常綠植物盆栽化解重建工程發包不了、資金不足地主該怎麼辦？房事辭典／蓋自己房子要「保存登記」4大要件告訴你張旭嵐／木地板PK這款勝！防水防刮也防蟲風水世家／住家周圍建物低或無大樓恐犯「孤峰煞」當心錢財不聚地震一瞬間三步驟檢視你家的房子安全591地產小學堂／買過房也有首購優惠？學會這3招撈好康房事辭典／What！買毛胚屋應該要注意什麼？建築與自然災害如何抗衡（下）賣厝阿明／屋齡多久的老房不適合居住？建築與自然災害如何抗衡（上）591地產小學堂／擺了衰十年家中6大禁忌物品不能放賣厝阿明／想買的房子客廳對面正對電線桿，該怎麼辦？賣厝阿明／建商廣告與契約不同可以因此解約嗎？張旭嵐／「自住沒差」？是話術還是算術？591地產小學堂／「震」後不理？想活命先檢查這邊賣厝阿明／出租房有營業登記，要注意哪些稅務問題呢？營建雙缺、工期延宕建商可朝這方向提升品質2021金堂獎簡兆芝溫柔力作勇獲大獎！張旭嵐／回不去的公設比？這公設竟是公認的最愛！賣厝阿明／啥！無償出租被檢舉要報稅？591地產小學堂／新建案公設比為啥那麼高？多少%才合理？老屋整建這些事情要注意！賣厝阿明／我想買房投資做隔間房出租可以嗎?張旭嵐／免為子女憂頂客族當自在「頂殼族」？賣厝阿明／買方臨時換人可以用違約來處理嗎？591地產小學堂／月薪多少能買房？想當天龍人先存X年！賣厝阿明／信用卡遲繳會影響房屋貸款？達人告訴你2要點賣厝阿明／預售屋不讓我客變？爲什麼？賣厝阿明／購屋族真的需要高年期的房貸嗎？張旭嵐／打破冷氣使用三迷思這樣吹最省電全台百件建案採用（下）：傳統營建思維與特殊工法之比較591地產小學堂／買房族必看！看懂預售屋契約不怕被建商坑風水世家／容易被反光照射就屬「反光煞」小撇步可化解全台百件建案採用（上）：特殊工法有效提升不動產正面估值與效益賣厝阿明／請仲介賣房委託銷售契約書作為授權依據591地產小學堂／買房子要不要加車位？調查顯示9成民眾這麼說賣厝阿明／房客NG（dead）房子裏，房東應該怎麼辦？張旭嵐／房貸壓力山大購屋族該出手還是攤手？賣厝阿明／租金補貼專案無法解決市場惡性競爭社會住宅才能治標治本看更多內容熱門文章張旭嵐／為什麼他們65歲了還要購屋揹房貸？名人找個家／關穎開箱「1戶2電梯」160坪豪宅自揭最大敗筆賣厝阿明／大樓夾縫灌風成「天斬煞」格局擺常綠植物盆栽化解重建工程發包不了、資金不足地主該怎麼辦？房事辭典／蓋自己房子要「保存登記」4大要件告訴你591地產小學堂／買房殺價省百萬7招成功出價必學張旭嵐／木地板PK這款勝！防水防刮也防蟲名人找個家／彭少甫選熟悉區域風水世家／住家周圍建物低或無大樓恐犯「孤峰煞」當心錢財不聚房事辭典／What！買毛胚屋應該要注意什麼？地震一瞬間三步驟檢視你家的房子安全名人找個家／黃至弘：挑適合房型名人找個家／陳侯勳：趁升息撿便宜名人找個家／陳君瑋重上班距離591地產小學堂／買過房也有首購優惠？學會這3招撈好康名人找個家／主播陳明君買房眼光超精準親朋好友取經沾光名人找個家／彭佳芸深耕三重拚選戰為三寶換屋靠「奇緣」名人找個家／鄭欽天：自住就該買建築與自然災害如何抗衡（下）看更多內容贊助廣告商品推薦留言59298751009熱門文章志願役4年存了140萬元他想買房父母冷回：剩30萬為何台灣都更很難？網曝1原因：住戶不滿意遷都台中可解房價等很多事？網提「這城市」更適合當新首都買房選高樓一定好？網曝低樓層1優勢「較安心」少子又高齡「套房成未來主流」網友搖頭預言這種房才會關注udnudnfacebook加入udnlineudnNewsAPP最新文章租房2周窗簾狂掉！鄰居曝「靈異真相」OL嚇瘋：我還繳2倍租金房市最大地雷曝！8萬間借二胎1.1兆、利息超驚人本周房產熱話／購屋痛苦指數創新高！逾10年不吃不喝才能買房專家示警：選前房價難下跌房東「買房租人」再跑去當租客內行人曝：投資客大絕招惡鄰居樓梯間堆滿雜物！她「1999打2年全沒用」過來人給建議刊登網站廣告︱網站總覽︱FAQ‧客服︱新聞授權︱服務條款‧著作權‧隱私權聲明︱聯合報系︱訂報紙︱關於我們︱招募夥伴聯合線上公司著作權所有©udn.comAllRightsReserved.Top