房屋瑕疵擔保免責條款是否有效？重點是要看你跟誰買房

依據《民法》366條規定：. 以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約 ... 集團資訊關於我們集團介紹我們的團隊旗下媒體關鍵評論網everylittled.INSIDE運動視界Cool3c電影神搜未來大人物歐搜哇商益旗下節目多元服務Ad2Taketla拿票趣關鍵議題研究中心Cr.EDShareParty達思智能科技士奇傳播與我們合作內容行銷與廣告業務異業合作原創內容暨內容媒體業者合作加入我們新聞中心 2021/12/02,社會PhotoCredit:iStock方格子vocus方格子vocus致力於成為華文創作者的第一站，以多元模式創造價值，期望讓每位專注的創作者自在分享、交流，放送你的知識與想像。

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立即支持文：林明忠律師最近房屋交易火熱，買賣房屋糾紛的諮詢大量增加，我幾乎每天都會接到全台賣方或是買方，各種關於房屋買賣的問題。

其中，關於最常見的瑕疵擔保責任漏水問題，可以參考我的文章、另外關於雙方現況交屋不負瑕疵擔保責任可以嗎？也可以參考我之前寫的這篇。

今天，我想談一個，不論是買方還是賣方，都很喜歡問我的問題：房屋瑕疵擔保免責條款是否有效？賣方：「林律師，我的房子老舊，本來就有一些問題，所以我的買賣契約已經註明我不負瑕疵擔保責任，買方也同意。

結果交屋後房子有問題，買方居然說我的瑕疵擔保責任免除的約定無效？要我負瑕疵責任？這樣合理嗎？」買方：「林律師，賣方說如果我要買房，我要放棄瑕疵擔保責任，他才願意賣我。

但是我又聽說，賣方要求的瑕疵擔保免責條款是無效的，叫我答應沒關係，反正沒有效力，請問這是真的嗎？」 一般來說，所謂的「瑕疵擔保責任免除」條款，常見約定是： 「賣方就系爭不動產之全部或一部（XXXX範圍）不負民法瑕疵擔保責任」。

「買方自願放棄系爭不動產之瑕疵擔保責任請求權、賣方排除民法瑕疵擔保責任」。

「買方就系爭不動產可能有XXX瑕疵部分已知悉，賣方對此不負民法瑕疵擔保責任」。

究竟，上面的約定到底有沒有效呢？ PhotoCredit:iStock案例：大安區賣方A小姐的故事A小姐在臺北市大安區有一棟老舊公寓想要賣掉，因為是爸媽留下來的，平常也沒住在那裡，而且因為公寓老舊所以有些壁癌、漏水之類的。

但因為不動產說明書上要告知的事情實在是蠻多，A小姐也沒心力一個個去把瑕疵列（找）出來。

所以A小姐決定賣一個比市價略低一點點的價格，但是在買賣契約註明：「因為屋況老舊，賣方不負民法物之瑕疵擔保損害賠償責任。

」後來房屋也順利賣出給B先生。

結果，在房屋賣出後，A小姐竟然接到B先生寄存證信函來主張：房屋有漏水、壁癌、鋼筋外露等瑕疵，要求A小姐要負房屋瑕疵擔保範圍的擔保責任。

而且B先生還搬出行政院消費者保護處的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的第「貳」大點： 二、不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。

來主張契約的免責特約是無效的，要求A小姐要減價房價的0.5%即約100多萬元，否則要告上法院。

A小姐氣急敗壞的來問我：「林律師，法院判決房屋瑕疵判例都怎麼判，B先生這種主張真的合法嗎？」瑕疵擔保責任免除條款有沒有效，其實是看你跟誰買房首先，「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」雖然有記載，不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任，不過這個規範，並不是適用於所有的房屋交易上。

具體來說，上述行政院消費者保護處的規範，法源依據是《消費者保護法》第17條的規定，是適用「企業經營者」與「消費者」間的交易。

而依據消費者保護法第2條第2款規定，「企業經營者」是指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。

簡單來說，如果A小姐只是跟我們大多數人一樣，偶爾買賣房屋，不是專門以出賣不動產為業（例如建商、代銷等），並不受上述規範的限制。

實務上，常看到有些民眾不明白其中原因，以為反正賣方寫的瑕疵擔保排除條款都是無效的，答應了沒關係，事後到法院主張才踢到鐵板。

PhotoCredit:iStock瑕疵擔保責任時效？特約免除OK嗎？依據《民法》366條規定：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。

可知，民法的瑕疵擔保責任是可以特約排除的，只有在出賣人故意不告知買受人瑕疵的狀況，這樣的排除約定才會無效。

不過，在法院要舉證出賣人故意不告知瑕疵，是一件不容易的事情。

所以，如果賣方只是一般人，不是前述所謂的企業經營者，在合約上如果已經約定了瑕疵擔保責任免除條款，這樣的排除條款效力一般仍是有效的。

另外，瑕疵擔保責任也是可以特約縮短時間的，一般民法瑕疵擔保的時效是5年，但買方也絕對要注意6個月的行使期間，關於時效問題，可以參考我前述的文章。

不過實務上也常見有特約縮短瑕疵擔保期間的約定，這樣的特約，在前述的條件限制下，也是有效的喔。

如果碰到瑕疵擔保責任免除的爭議，該怎麼辦？上述是瑕疵擔保責任免除或拋棄的基本介紹，但因為個案屋況、交易帶看過程、約定排除的文字不同、個案上也會有不同結果。

例如，前述舉例的「瑕疵擔保責任免除」條款3種約定，第3種寫法就跟第1、2種的法律效果很有差別。

如果你是賣方，真的遇到了買方來主張瑕疵擔保責任無效、要求要減價或解約；或是如果你是買方，覺得被買方欺騙買到了意料之外的瑕疵房屋，不知道買方這樣的排除約定有沒有法律上主張救濟的空間？都可以進一步備妥資料來尋求律師的專業諮詢。

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本文經《方格子》授權轉載，原文發表於此延伸閱讀 退租時「原貌返還」不是天經地義的嗎？其實還真的不是 買到漏水屋很煩很無力，不動產律師教你四大步驟如何處理？ 【驗屋怎麼做】看房時帶著銅板、鋼珠等六種好用工具，問題物件難逃法眼！責任編輯：彭振宣核稿編輯：翁世航 Tags：房屋買賣購屋賣屋房屋瑕疵擔保免責條款瑕疵擔保責任 Sponsored2022/10/05,生活PhotoCredit：皇家禮炮廣編企劃由關鍵評論網媒體集團《業務團隊》製作，由各品牌單位贊助。

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立即支持人生堪比一場豐富的饗宴，每場機遇都似人生風味增添的堆疊，一如皇家禮炮多年來積累的精湛製酒工藝，以高年份頂級調和、調和麥芽與罕見的調和穀物威士忌，完整了威士忌界的風味版圖，也是一種更尊重精緻品質的生活方式。

皇家禮炮全新「奇饗旖境新•奢饗宴」品酩會，用皇家禮炮完整風味版圖，在台北OrchidbyNobuLee蘭餐廳推出期間限定品酩會，以繁盛奢華的語境為設計意向，為賓客營造如置身奇饗旖境的沈浸之旅。

PhotoCredit：皇家禮炮什麼是新奢世代？隨著時代遞嬗，相較於一生只做一件事的專注，現代人追求堆疊更多細節，在斜槓人生裡痛快揮灑每一秒，對他們來說，奢，已不再是純粹的物質享受，而是懂得把生活過得精彩閃耀，在不同領域裡恣意悠遊。

相較於極簡主義的自律，融合皇室新奢、繁複與多彩的極繁主義，更像是品味人士的美感指標，這種原本屬於風華世代的復古絢麗，正以最天馬行空的想像，褪去傳統包袱的姿態，為生活帶來一場充滿生命力的藝術盛宴。

營造感性又飽含張力的豐收饗宴有著威士忌之王美譽的皇家禮炮，不斷追求極致，完整調和威士忌風味版圖，與秉持想要體驗不同事物的欲求，新奢世代的生活不謀而合，就如同是豐收的秋季，是萬花筒的縮影，也是擁有極高自由度的生活展演，為此，皇家禮炮特別與OrchidbyNobuLee蘭餐廳合作，推出「奇饗旖境，新•奢饗宴」品酩會。

在挑高八米的空間裡，用流動的金色帷幕，結合花藝、水晶和迎賓表演，無不以炫麗的裝飾風格，創造出一個精緻繁盛的新奢世界，再讓主廚Nobu將自身與台灣、日本、紐澳的文化根基融入在料理中，透過多軌多元的生活方式，在傳統法餐中注入傳創新思維，運用當代法菜廚藝技法，體現四季的生命力，創造味道和諧的細緻料理，如同皇家禮炮的頂級調和，氣味相投所以彼此相融，讓餐酒搭配相輔相成風味更上乘。

PhotoCredit：皇家禮炮首度以透明酒瓶盛裝高年份威士忌極繁主義包含著精心策劃的風味展現，一如皇家禮炮超凡的調和工藝。

在品酒會裡提供的四款威士忌，是為最能夠完整品酩皇家禮炮勇於探索未知精神的核心酒款。

像是在2022年獲得國際烈酒競賽金獎的「皇家禮炮21年威士忌」，是蘇格蘭調和威士忌「極品中的極品」，擁有濃郁的甜梨和柑橘香氣，入口後能品嘗到香料和堅果交融的口感，再以溫潤的煙燻味慢慢收尾。

針對結合超過21種熟成21年以上的高年份麥芽原酒，推出的「皇家禮炮21年調和麥芽威士忌」，有著成熟柔軟的甜美香氣，在香蕉烤布蕾外，還帶有辛辣丁香硬糖的味道，香甜濃烈讓人心醉神迷。

再以全球罕見的調和穀物威士忌「皇家禮炮21年-王者之鑽」，在瓶身上鑲著獅王圖騰，象徵英國皇室的全新世代；最後輔以唯一擁有臺灣DNA的「皇家禮炮23年威士忌」，靈感源於東方美人茶，以台灣熱帶水果為底，獨有的龍眼香氣，表現在地風土的個性特色。

讓威士忌如同是一扇窗，成為進入新英國皇室的獨家邀請，皇家禮炮奇饗旖境新•奢饗宴品酩會，在呼應勇於創新、大膽突破的精神之餘，也頌揚優雅精緻的皇家風範。

PhotoCredit：皇家禮炮「奇饗旖境，新•奢饗宴」品酩會活動資訊 活動地點：OrchidbyNobuLee蘭餐廳（台北市大安區安和路二段83號） 活動費用：報名費NT$2,980／位（無法抵扣現場購酒費用） 活動時間：2022-10-27（四）至2022-10-30（日） 活動場次：2022-10-27（四）場次（一）午宴12:00-14:00，11:30開放入場場次（二）晚宴19:00-21:00，18:30開放入場2022-10-28（五）場次（三）午宴12:00-14:00，11:30開放入場場次（四）晚宴19:00-21:00，18:30開放入場2022-10-29（六）場次（五）早宴11:30-13:30，11:00開放入場場次（六）午宴15:30-17:30，15:00開放入場場次（七）晚宴19:00-21:00，18:30開放入場2022-10-30（日）場次（八）早宴11:30-13:30，11:00開放入場場次（九）午宴15:30-17:30，15:00開放入場場次（十）晚宴19:00-21:00，18:30開放入場 報名連結：http://s.accupass.com/TzsCxR PhotoCredit：皇家禮炮本文章內容由「皇家禮炮」提供，經關鍵評論網媒體集團廣編企劃編審。

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