出賣土地前，先行鑑界的重要性【瑕疵擔保與同時履行抗辯】

民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常 ... 出賣土地前，先行鑑界的重要性【瑕疵擔保與同時履行抗辯】 2021-03-15 婦人阿貴有一筆繼承而來的土地，長期荒廢並未利用，想說賣給別人換些現金，於是與買家阿珠簽訂買賣契約，約定金額為800萬元（頭期款、第二期款、尾款分期給付），並約定應於3個月後辦理移轉登記完畢，若逾期，則每日須賠償總價金千分之一的逾期違約金。

阿珠簽訂買賣契約並給付頭期款後，阿珠請地政至土地鑑界測量，發現土地的邊緣有他人建物占用，於是請阿貴處理，並表示阿貴處理完畢前先停付款。

但阿貴表示自己之前不知道土地有被占用，希望跟阿珠商量「減少價金」或「另定買賣範圍」，但阿珠拒絕並表示不排除求償，阿貴則生氣阿珠不通情理，誰有理？出賣人有給付「無瑕疵物」之義務民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

」土地所有人阿貴是出賣人，在跟阿珠簽約時，並未告知土地遭他人建物占用的事實，雖然阿貴抗辯自己也不知道，但所謂的「瑕疵」不須出賣人主觀知悉，僅須客觀上有此「瑕疵」即可。

土地被他人占用，就是一個減少使用價值的瑕疵，所以阿貴確實違約了。

買受人有何權利？買方並不卑微，沒有領取瑕疵標的物的義務，所以買受人阿珠可主張「拒絕受領」有瑕疵之物，可要求阿貴「去除瑕疵」後，再行辦理所有權移轉登記。

而民法第264條第1項規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。

但自己有先為給付之義務者，不在此限。

」而最高法院77年第7次民庭決議亦認為，阿珠可主張同時履行抗辯，當阿貴未將瑕疵消除（即清楚占用土地建物）前，拒絕給付後續價金。

而且阿貴若遲遲不處理占用事宜，阿貴也付給付遲延之責任，若買賣契約訂有違約金的罰則，阿貴還須負賠償責任，也不能強迫阿珠一定要改變買賣的範圍或價金。

出賣土地前，應該確認土地無被他人占用等瑕疵在賣東西前，要先檢查物品是否損壞、是否有瑕疵，這是當然的道理。

所以賣土地也是一樣，賣方有義務給付正常無瑕疵的土地給買受人，例如荒廢已久土地，可能會遭他人堆置廢棄物、被他人建物占用等，這些都是事前應該處理好的。

如果不想處理或沒能力處理這些瑕疵，那也應誠實告知買方，並在價金中做折讓，由買方事後自己處理，既然買方事前知道有些瑕疵，那在民事法律上，這瑕疵就已不存在了（因為屬於買賣契約雙方已認知到的事實）。

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