租金近5萬的「社宅」：包租代管政策，到底出了什麼問題？

包租代管作為「社會住宅」的一環，由於並非政府直接興建來大規模招租，相對於日前明倫社宅三房型月租40,500元（第一階弱勢戶為36,000元）飽受批評，卻很少 ... Skiptocontent 首頁»最新消息»新聞»廖庭輝／租金近5萬的「社宅」：包租代管政策，到底出了什麼問題？ 搜尋： 分類分類 選擇分類 國土行政法  (2) 其他  (76) 最新消息  (326)    新聞  (181)    演講  (18)    活動  (107)    其他  (30) 知識分享  (205)    智慧城市  (36)    文章  (7)    影音  (2)    住宅與城鄉發展  (105)    工業區智庫  (52)    其他  (11) 歷年成果  (52)    公開資訊  (2)    研究  (5)    演講  (9)    活動  (40) 彙整 彙整 選擇月份 2021年十二月 (4) 2021年十一月 (10) 2021年十月 (7) 2021年九月 (8) 2021年八月 (4) 2021年七月 (1) 2021年六月 (1) 2021年四月 (3) 2021年三月 (6) 2021年二月 (3) 2021年一月 (4) 2020年十二月 (3) 2020年十一月 (6) 2020年十月 (7) 2020年九月 (14) 2020年八月 (6) 2020年七月 (7) 2020年六月 (8) 2020年五月 (11) 2020年四月 (11) 2020年三月 (4) 2020年二月 (11) 2020年一月 (11) 2019年十二月 (6) 2019年十一月 (7) 2019年十月 (3) 2019年九月 (2) 2019年八月 (4) 2019年七月 (4) 2019年六月 (3) 2019年五月 (9) 2019年四月 (7) 2019年三月 (16) 2019年二月 (4) 2019年一月 (4) 2018年十一月 (1) 2018年十月 (2) 2018年九月 (2) 2018年八月 (4) 2018年七月 (2) 2018年五月 (2) 2018年四月 (1) 2018年三月 (6) 2018年二月 (2) 2018年一月 (4) 2017年十二月 (5) 2017年十一月 (6) 2017年十月 (7) 2017年九月 (11) 2017年八月 (5) 2017年七月 (5) 2017年六月 (7) 2017年五月 (5) 2017年四月 (7) 2017年三月 (6) 2017年二月 (4) 2017年一月 (3) 2016年十二月 (11) 2016年十一月 (8) 2016年十月 (2) 2016年九月 (12) 2016年八月 (2) 2016年七月 (4) 2016年六月 (1) 2016年一月 (1) 2015年八月 (1) 2015年七月 (1) 2015年五月 (1) 近期文章 【轉載】黃天牧打炒房鎖定20家金檢 【轉載】落實居住正義囤房稅非良方 【轉載】中華民國土地估價學會及中國土地經濟學會會員大會暨「不動產估價教育與產業發展之推動」論壇 包租代管月租金逼近5萬元，揭露了包租代管的制度問題。

示意圖，非本文所指社宅。

圖／新北市城鄉局 先前媒體報導包租代管月租金逼近5萬元，揭露了包租代管的制度問題，內政部也隨即發表新聞稿回應認為是「極端值」。

包租代管作為「社會住宅」的一環，由於並非政府直接興建來大規模招租，相對於日前明倫社宅三房型月租40,500元（第一階弱勢戶為36,000元）飽受批評，卻很少人注意到包租代管也有租金過高的問題。

事實上，目前包租代管月租最高可達45,000元（第一階弱勢戶為42,800元），且尚不含管理費，高於目前所有直接興建的社會住宅。

筆者認為，包租代管面臨的主要困境，來自其被賦予了不切實際的政策期待，加上政府怠惰於市場面改革，又造成案件數量嚴重落後。

然而，政府的解方卻並未對症下藥，反而只想擴張基數，造成補貼的嚴重錯置與濫用，失去了原本的政策美意。

原為補充社宅存量，卻被外加太多期待 由於台灣過去尚未興辦社會住宅，因此2010年社會住宅推動聯盟（下簡稱「住盟」）初創期間，住盟便赴日韓考察將「包租代管」制度帶入台灣社宅倡議，讓台灣在直接興建社宅達一定存量之前，先透過在市場取得屋源或空屋，作為社會住宅使用。

因此包租代管最主要的政策目的，是補充社宅興建（尚無存量）與租金補貼（僅能幫助經濟弱勢）的不足之處，在大量社宅興建不及前，能藉民間租屋市場搭配租賃管理業者的專業經營，達成補充社宅存量的階段性任務。

所以當前社會住宅政策目標的「8年20萬戶」中，有8萬是預計採用包租代管的形式，由政府委託租賃服務業者透過「包租」或「代管」方式，取得市場出租屋源或空屋，作為出租的社會住宅，租給一定所得以下或弱勢房客，並由業者負責日常管理。

然而，包租代管引入台灣後，卻被外加了更多「政策期待」。

如政府希望透過包租代管引導空屋釋出租賃，除了可去化台灣過多的空屋，也可將空置的住宅資源提供給有租屋需求的民眾1；同時，也希望透過政府的優惠政策發展一個獨立、專業的租賃服務產業。

包租代管引入台灣後，卻被外加了更多「政策期待」，如政府希望透過包租代管引導空屋釋出租賃。

示意圖，非本文所指社宅。

圖／台中市都發局 包租代管的困境：改革怠惰的苦果 由於包租代管並非從無到有的「直接興建」，而是必須在市場尋找當作社宅的房子，因此必須配合市場規則。

而一旦要配合市場，政府試圖透過包租代管改善市場面的目標就難以為繼，甚至反過來因為市場面改革（持有成本過低、租屋黑市）長期怠惰，直接影響包租代管的政策推動。

對於本來沒有在出租的屋主而言，空屋囤置大多數根本不是「沒空拿出來租，需要有人管理」，而是這物件不適合在市場出租，或是屋主看不上租金這點收入。

對後者而言，反正持有成本低，稅金也不需靠租金打平，若真要賺錢就直接進行房屋買賣就好，因此自然不會加入。

而對於本來就有在出租的房子而言，在「租屋黑市」的大環境下，多數房東逃漏稅，當然也不想加入政府計畫，增加自己被查過往逃漏稅的風險。

且包租代管提供的免稅等優惠，對本來就逃稅的房東來說，也毫無意義可言2；對於本來就可順利出租房子的屋主而言，當然也沒理由加入。

因此，透過「包租代管讓空屋釋出」或是「透過包租代管掌握租屋市場」的思維本來就是有問題的；現實狀況反而是「如果空屋沒有釋出／租屋市場沒有改革，包租代管就很難成長」。

唯有透過市場改革使大量閒置空屋釋出租屋市場，而原有孱弱的租屋市場又沒有足夠強健的體質能夠承接時，包租代管才有大展身手的機會。

這種因果倒置除了造成案件數量上的嚴重落後（直至目前僅推動了12,497戶）外，也影響租賃產業發展的健全程度。

由於屋源與民間動力的雙重不足，一旦補貼取消，業者將難以與屋主商談合理的管理與服務費用，且房東是否仍願意自掏腰包委請業者媒合與管理？業者是否仍能夠有足夠的案量於市場上生存？以筆者目前探詢的結果，兩者均不樂觀。

筆者曾經出席某次會議，聽到官員們說某場包租代管的房東說明會，只有一個房東來，官員們還是整個團隊努力說服他一個人，最後房東被感動覺得是好事就加入。

但若包租代管的優惠真的那麼有用，怎麼會只有一個房東來？ 由於屋源與民間動力的雙重不足，一旦補貼取消，業者將難以與屋主商談合理的管理與服務費用。

圖／聯合報系資料照 拒絕改革：弱勢協助已不足，還放寬租金限制 面對上述困境，政府理論上應該積極對市場面進行改革，才能讓包租代管順利推動，如透過持有稅的改革讓房屋空置成本提高，才有足夠多的空屋釋出成為房源。

但政府採取的方案，卻是「撒大網捕大魚」，把租金限制的門檻放寬，以增加可能的物件數量。

包租代管在第一期時，規定物件租金以22,500元為上限，也就是以包租（打八折），租給民眾的最高租金為18,000元；代管（打九折），租給民眾的最高租金為20,200元。

這兩個價位都是一般戶的租金，對弱勢戶的折數會更低（七折或五折），因此月租金仍得以保持在兩萬元以下的水準。

但在今年（2020）年初，中央在第二期計畫中推出了「公會版」的包租代管方案，把物件租金上限開放至50,000元。

這使得包租代管可能的物件數量的確得以提升，但新增的物件就成為「打完折還是很貴」的社宅。

更嚴重的是，包租代管的還規定7,200元的房租補貼上限。

也就是說，月租50,000元的物件打七折是35,000元，但因為最多只能補7,200元，所以實際租金便是42,800元。

內政部新聞稿宣稱「包租代管高租金物件只占極少數」，但台北市長柯文哲也說「明倫社宅高價位的三房型是極少數」。

在同樣的邏輯下，內政部自己帶頭開放上限42,800元的包租代管，卻自認為有資格對台北市社宅租金大肆批評3，筆者對此實在無法理解。

包租代管租給誰？與目標背道而馳的政策 包租代管應協助的核心對象，是在市場上「租不起」（經濟弱勢）且「租不到」（社會弱勢）的群體。

因為對於易受租屋歧視的社會弱勢而言，即便有錢租屋，很可能還是找不到適合且願意租給他們的物件。

因此成本上，包租代管更加昂貴，甚至長期而言遠高於直接興建社會住宅與租金補貼。

在政府的包租代管第二期計畫書中，維持租金上限22,500元的「縣市版」預計三年內開發15,000件，編列預算34.6億；而放寬上限至50,000元的「公會版」預計三年內開發5,000件，編列預算11.6億4。

與之相對的是，同樣是補貼市場租屋的「租金補貼」目前補貼數量為120,000戶，預算每年約為56億，單戶成本遠低於包租代管。

包租代管之所以如此昂貴的原因，是因為租金補貼僅補貼房客，而包租代管必須補貼「房東、業者、房客」三方，造成「補貼一戶包租代管的預算，平均可以補貼兩戶以上的租金補貼」。

包租 代管 房東 修繕獎勵：10,000／年 公證費：3,000／次 保險費：3,500／年 修繕獎勵：10,000／年 公證費：3,000／次 業者 開發費：1.5個月租金／次 包管費：每月租金25% 媒合服務費：1個月租金／次 代管費：每月租金10-20% 房客 租金補助：簽約租金之12.5%-37.5% （限弱勢） 租金補助：簽約租金之22.5%-44.5% （限弱勢） 代墊租金：13,500元／件 補貼昂貴不必然有問題，關鍵為既然投注資源如此龐大，政策是否有幫助到真正需要的群體。

由於包租代管政府必須投入更多資源，且名義上亦為「社會住宅」，政府理應要求包租代管更加嚴格地照顧弱勢群體。

一般戶較為單純的經濟需求，則透過成本相對低的租金補貼給予協助，達成不同補助群體的「政策分流」效果。

但現實卻是目前包租代管的弱勢比例僅保留四成，若地方政府想要補貼更多比例的弱勢，只能從中央固定的補助款項進行調配。

目前政府「放寬租金限制」的作法，卻與「逐漸保障更多弱勢，一般戶轉為租金補貼」的走向背道而馳。

實際上這個作法唯一可以達到的目的，就是增加帳面上的案件數量。

但卻完全是「為了衝量而衝量」，即便因此增加帳面數量，也失去了政策原有的意義，不僅讓弱勢難以負擔，更浪費了政府應該用在刀口上的補助資源。

租金補貼與包租代管成本與協助對象，應進行政策分流。

圖／筆者自製 結論：重新定位各項住宅補貼，回歸政策目的 包租代管目前數量仍少，但若政府持續朝著8萬戶的目標前進，上述問題遲早會猛烈爆發，且屆時將積重難返。

筆者認為，面對包租代管的扭曲現狀，首要解方應為盤整現有住宅補貼資源，並分別給予不同的補貼定位。

對於各項住宅資源較合理的定位具體建議為： 社會住宅應作為主要方案持續推動，並搭配推行多元興辦模式與創新性方案，其30%弱勢照顧對象宜主要提供予對福利輸送、無障礙需求高者，如下肢障礙、獨居長者。

租金補貼應作為次要方案，積極投入預算資源，並主要提供予經濟負擔能力不足者，如青年族群、一般家戶。

包租代管則是以易遭租屋歧視者為主要協助對象，如單親、低收入、身心障礙，故數量應合理下修，視其為前述兩者之補充方案。

除此之外，政府應重新確認目前包租代管的合理政策目標，市場面的問題必須透過市場改革解決。

勿持續將不切實際的政策期待加諸於包租代管之上，反而以「衝數量」作為最高原則，不僅浪費有限的住宅政策資源，也離協助弱勢的初衷越來越遠。

政府應重新確認目前包租代管的合理政策目標，市場面的問題必須透過市場改革解決。

示意圖，非本文所指社宅。

圖／桃園市政府住宅發展處 〈106年包租代管試辦計畫〉提及，「利用現有空屋1成（約8萬戶），提供弱勢家庭及就業、就學青年租屋協助，以補足興辦社會住宅（興建：12萬戶）20萬戶之量能。

」 加入包租代管還會失去數年的土增稅減免，近期有買賣需求的屋主會更加卻步。

實際上，柯文哲的回應與內政部十分類似，認為戶數只佔明倫社宅一成的三房型也僅僅只是「少數個案」。

兩個版本的預算皆以「市場租金每月15,000元」作為計算基礎，實際補貼金額將遠高於此。

 時事觀察社會住宅居住正義公共政策OURs都市改革組織 資料來源：https://opinion.udn.com/opinion/story/12838/5133544